De potentiële invloed van asbest op de prijs van een woning

Bij renovatiewerken aan woningen, zoals het dak, het buitenschrijnwerk en de centrale verwarming, kunnen verborgen asbesttoepassingen aan het licht komen. Weet dat in de gemiddelde 'oudere' Vlaamse woning 450 kg asbest is verwerkt!

Volgens de Vlaamse regelgeving mag je de asbesttoepassingen die vrijkomen bij werken niet opnieuw insluiten en dien je ze verplicht te verwijderen. Deze verplichting heeft niet alleen gevolgen voor de kosten en de planning van renovatieprojecten, maar ook op de vastgoedprijzen.
In dit artikel duik ik dieper in op de relatie tussen de aanwezigheid van asbest in het pand en de niet te ontkennen invloed ervan op de vastgoedprijzen. Tevens verneem je hoeveel asbestverwijdering gemiddeld kost en tot slot schets ik een mogelijk toekomstbeeld over het asbestbeheer in Vlaanderen.

Sinds eind november 2022 is een asbestattest verplicht bij de overdracht van een woning (appartement, garage, loods,…) met een bouwjaar ouder dan 2001. Een erkend asbestdeskundige brengt een inspectiebezoek aan de woning met als doel het opstellen van een asbestattest. Het attest inzake asbest herneemt de eventuele aanwezige asbesttoepassingen en koppelt er maatregelen aan.
Voor een particulier gelden de maatregelen tot nu toe als advies, tenzij de asbesthoudende toepassingen door werken, bijvoorbeeld de verplichte energetische renovatiewerken om de energiescore van de woning van F naar D te brengen, komen vrij te liggen. De eigenaar mag deze niet opnieuw insluiten en zal deze dus moeten verwijderen of, in sommige gevallen, door een gespecialiseerde firma moeten laten verwijderen. De kosten van de asbestverwijdering komen bovenop de renovatiekosten.
In de praktijk blijkt dat asbesthoudende panden langer te koop staan, omdat eventuele kopers gealarmeerd zijn door berichten in de media en ze onvoldoende op de hoogte zijn van de precieze impact van de aanwezige asbesthoudende materialen. Asbest is emotie! Een asbesthoudend pand kan nochtans perfect asbestveilig zijn door de concrete situatie en de toestand van de materialen.

Daarnaast zijn er kosten verbonden aan het afvoeren van het verwijderde asbestafval volgens de geldende voorschriften. Dit omvat het verpakken, transporteren en verwerken van het asbesthoudende materiaal op een veilige manier. Asbest is een gevaarlijke afvalstof. Dit impliceert extra veiligheidsmaatregelen.
Het inschakelen van gekwalificeerd personeel is essentieel om de asbestverwijdering op een veilige en wettelijk conforme manier uit te voeren. Dit kan ook invloed hebben op de kosten, aangezien vakbekwaamheid en ervaring belangrijk zijn.
Tot slot zijn er kosten verbonden aan luchtmetingen door een laboratorium om te controleren of er geen asbestvezels in de lucht zijn achtergebleven na de verwijdering. Deze metingen zijn verplicht en dragen bij aan de totale kosten van het asbestverwijderingsproces.
Al deze factoren maken duidelijk dat de kostprijs van asbestverwijdering aanzienlijk kan variëren van project tot project. Het is van groot belang voor toekomstige huiseigenaren om zich bewust te zijn van deze kosten om goed geïnformeerde beslissingen te nemen bij het plannen van renovaties en de daarmee gepaard gaande asbestverwijdering.

Laten we de aankoop van een pand met energielabel F dat te koop staat aan 250.000 € eens van naderbij bekijken. De woning heeft een dak van 150 m², de gevel heeft een totaaloppervlakte van 100 m² en in de kelder loopt er 15 meter leidingisolatie.

De koper wil onbezorgd wonen en is bereid de nodige energetische renovatiewerken uit te voeren om een energielabel A te behalen. Gezien er bij de werken verscheidene asbesttoepassingen dreigen vrij te komen, budgetteert hij de nodige bedragen voor de verwijdering ervan. Dit geeft de volgende simulatie:

Dit betekent, bovenop de aankoopprijs, een extra budget van 130.500 €. De asbestverwijdering vormt een verhoging van 10% op de vraagprijs van het pand!

Als voorbeeld diep ik de kost uit om de leidingisolatie, een niet-hechtgebonden toepassing,  bij de renovatie van de centrale verwarming  te verwijderen. Dit levert de volgende details op:

Uit online-onderzoek (dank je Bing AI en Google Bard) en deelname aan webinars (bedankt Asbestplatform) kom ik tot onderstaande prijsschattingen voor de verwijdering van de volgende asbesttoepassingen:

Er zit een niet te verwaarlozen spreiding op de bekomen prijzen. Het is dus zaak om bij verschillende asbestverwijderaars offertes aan te vragen.

Een koper zal, de kostprijs van asbestverwijdering indachtig, het asbestattest aanwenden om hard over de aankoopprijs te onderhandelen. Op basis van het asbestattest en de verzamelde offertes zal hij vermoedelijk een gevoelig lager bod uitbrengen.

De verkoper mag niet in de val trappen om voorafgaand zelf clandestien asbest te (laten) verwijderen, maar dient zich op zijn beurt grondig te informeren over de bestaande subsidies en premies in het kader van energetische renovatie. Deze renovatie is het ideale moment om het aanwezige asbest te verwijderen. Hij vindt deze informatie (bedragen, voorwaarden,…) terug op Mijnverbouwpremie.be. Hier verneemt hij bijvoorbeeld dat hij in aanmerking kan komen voor een verhoogde isolatiepremie (8 €/m²) voor het vervangen van asbesthoudende dak- of gevelbekleding en dat er een premie bestaat om zonnepanelen te plaatsen op niet-residentiële gebouwen.

Thans is er, behoudens de hiervoor geschetste problematiek, voor particulieren geen verplichting om asbesthoudende toepassingen in de woning te verwijderen. De Europese regelgeving inzake het verzamelen en afvoeren van afval – asbest is een gevaarlijke afvalstof - verstrengt voortdurend, zodat het niet ondenkbeeldig is dat de overheid in de nabije toekomst ook aan particulieren zal verplichten om asbestcementen toepassingen in dak- en gevelbekledingen, dakgoten, rookgaskanalen en hemelwaterafvoerkanalen te verwijderen, evenals niet-hechtgebonden asbesthoudende materialen.

Mogelijks komt er ook een verstrenging in het verwijderingsbeleid. Nu mag een particulier bepaalde asbesttoepassingen nog zelf verwijderen, maar door het aanscherpen van de regelgeving kan het zomaar zijn dat enkel erkende professionals dit mogen uitvoeren.

Ten slotte kan het beleid meer inzetten op het handhaven van de regelgeving omtrent het beheren en verwijderen van  asbest, gezien de grotere maatschappelijke gevoeligheid voor de gezondheidsrisico’s die deze afvalstof met zich meebrengt. Concreet is elke politiemens bevoegd om inbreuken op het Materialendecreet, de VLAREMA en de Codex Welzijn te verbaliseren. Ook een lokaal toezichthouder kan optreden om bepaalde schendingen van de milieuregelgeving vast te stellen en deze bestuurlijk aan te pakken.